중개사가 알려주지 않는 땅 투자의 기본

땅 사서 부자 되려면 최소한 이 정도는 알고 달려들자.

1) 공원용지도 모르고 투자를 해?

부산의 검찰청 직원들이 자기들 끼리 어울려서 울산에 좋은 부동산(땅)을 샀는데 이 부동산의 장래 가치가 어떨지 판단해 달라는 요청이 왔다.

'잠시 시간 나는 날 울산까지 같이 가서 보면서 어떻습니까?' 하고 나에게 물어 보길 래 나는 가볼 필요도 없이 번지수를 물어보고, '당신들이 평생 가지고 있어야겠소.' 라고 대답을 해줬고 검찰청 직원들은 너무도 실망한 기색이 뚜렷하였다.

그렇지만 이 친구들이 평생 가지고 있을 수밖에 없는 것이 바로 이 부동산이라는 것이 명백한 사실일 진데, 사실을 사실대로 말하지 않으면 어떻게 할 것인가?

내가 지번을 가지고 지도를 찾아서 보니 이 부동산은 도시공원법에 의한 근린공원용지로 지정이 되어 있는 곳이었다. 울산시 남구 야음동과 선암동 사이에 위치한 임야인 이 부동산은 일반적으로 보기에는 도로도 물려있고, 경사도도 거의 없으며, 주변은 온통 주택가이므로 여러모로  참으로 좋아 보인다.

그러나 도시공원법을 알아보면, 도시공원법에 의한 공원은 근린공원, 체육공원, 어린이 공원 ,묘지공원 등으로 나뉜다.

도시공원법에 의한 공원용지를 다른 용도로 바꾼다는 것은 거의 불가능한 일이다. 그렇다고 해당 지방자치단체에서 토지를 보상하여 주고 매입하여서 빠른 시간에 공원을 만들면 보상금이라도 수령할 수 있겠지만, 대부분 예산사정으로 공원용지로 지정 만 했지 어느 세월이 공원이 들어서고 보상금을 수령할 수 있을 지는 지자체의 도시계획 담당자도 알 수 없는 실정임이 대부분이다.

지금은 토지의 지목이 대지인 경우에 한하여 공원용지로 지정된 후에 10년 이 경과되어도 공원을 만들지 못한 경우 건축허가를 내주던지 아니면 지자체에서 매입을 하게 되어 있으나, 그것은 대법원의 판례에 따른 법절차가 그렇다는 것일 뿐, 중앙정부나 지자체나 매입대금의 3% 밖에 예산이 없으니 몇 년 혹은 몇 십 년을 기다려야 토지대금을 손에 쥐게 될 지 알 수 없는 일이다.

이런 공원용지를 잔뜩 사놓고 땅값이 올라서 부자 되기를 기다리는 것보다는, 차라리 빨리 북한의 김정일 위원장이 죽어서 남북통일이 빨리 되기를 기다리는 것이 훨씬 더 현실성이 있을 것이다.

세상에는 참 용감한 사람들이 많다. 형법의 집행기관인 검찰청 직원들을 상대로 쓸 수도 없는 공원용지를 팔아먹고 태연한 사람이 있는가 하면, 기초적인 부동산공법도 모르고 공원용지를 사서 땅값이 올라 부자 되기를 목이 빠지게 기다리는 용감한 사람도 있다. 하기야 무식한 도깨비는 부적도 겁내지 않고, 막 태어난 예쁜 강아지는 호랑이가 입을 벌리고 있어도 반갑다고 꼬리를 칠 것이다.

여러분들은 이렇게 무식해서 용감한 대열에 들어가면 단언하건데 절대로 부동산투자로 돈을 벌 수 없다.

또 다른 케이스.

새로 공부를 하러 온 회원 한분도 자기가 몇 년 전에 매입했다는 땅이 너무 좋은 것이라고 누차 자랑을 하며, 땅값을 평가해 달라고 해서, 도시계획확인원을 가지고 오라고 해서 봤더니 학교용지였다. 땅은 남향으로 비스듬한 경사 5도 정도로 잘 생겼다.

그러나 해제되지 않은 학교용지를 살 수 있는 사람이 누가 있을까?

여러분들 중에서는 미식축구의 경기하는 규정을 모르는 분들이 상당히 많을 것이다. 나도 미식축구의 룰을 잘 모르니까 미국사람들은 미치도록 열심히 구경하는 종목인 미식축구경기가 텔레비전에 나오면 채널을 다른 곳으로 돌려버리고 만다.

하다못해 야구시합을 구경해도 야구시합의 룰을 모르면 절대 재미가 없게 마련이다. 하물며 막대한 돈을 들여서 부동산투자를 하면서 가장 기본이 되는 부동산공법을 잘 몰라서 공원용지나 학교용지를 사들인다는 것은 정말로 한심한 사람이라 아니할 수 없을 것이다.

이런 사람도 자기 자식에게는 열심히 공부하라는 말은 안하지 않을 것이다.

책상에서 학과 공부하는 것만 공부인가? 왜 애들만 열심히 공부해야 하는가?

실제 생활에 활용할 수 없는 공부가 중요한가? 아니면 실제 생활해 나가는데 꼭 필요한 공부를 하는 것이 더 중요하다고 생각해야 하는가?

2) 건축허가가 나는 공원지역도 있다.

같은 공원용지라도 집을 짓거나 건물을 신축할 수 있는 공원용지도 있다.

도시공원법이 아니고 자연공원법의 적용을 받는 국립공원, 도립공원 안에 있는 토지 중에서 취락지역은 주택을 지을 수 있고, 밀집취락지역은 상업시설도 신축할 수가 있다.

일반인이 그런 것을 어떻게 알 수 있느냐고 내게 반문할 수도 있을 것이다.

나는 거제도의 한려해상국립공원 내에 있는 토지를 매입하려면 통영에 있는 국립공원관리사무소에 가서 지금 내가 사려고 하는 이 토지가 집을 지을 수 있는 토지인지 반드시 문의를 한다.

이 질문은 한려해상국립공원 안에 있는 토지이지만 취락지역 혹은 밀집취락지역에 들어가는지? 아니면 전혀 안 들어가므로 집을 지을 수 없는 토지인지를 물어 보는 것인데, 각 지역의 국립공원관리공단사무소에 가서 구두로 물어봐도 직원들이 친절하게 알려주고 있다.

3) 전문가도 한국에서는 낭패를 겪는다.

부동산공법 때문에 전문가들도 낭패를 보는 일이 더러 있기도 한다.

예를 든다면 남한강변에 한강 수위조절지역이 있다. 이런 말은 처음 듣는 사람도 많을 것이며, 이 경우 국토이용계획 확인원에도 나타나지 않는다. 경치는 좋고 관리지역이므로 충분히 건축이 가능하겠다고  판단하여 토지를 매입하여 건축허가를 제출했으나 반려되어 버린다. 이유는 한강물이 범람하면 위험한 지역이기 때문에 건축허가가 날 수 없다는 것이다.

부산에서 땅 연구소를 운영하는 후배가 있다.

땅 연구소를 운영하니 땅에 대하여 얼마나 잘 알고 있을 런지 짐작이 될 수 있을 것이다.

이 친구가 땅을 몇 필지 사들고 자랑삼아 내게로 왔다. 이 땅은 경부선 기찻길과 낙동강 사이에 위치하여 여기에 카페와 집을 짓겠노라고 했다.

나는 이 친구의 말을 듣고 바로 " 야! 거기는 낙동강 조망권 때문에 건축허가가 나지 않을거야. "라고 했지만 이미 건축설계사무소에 설계까지 맡겼으며 건축허가가 나오기로 양산시청과 협의가 되어 있다고 했다.

낙동강 조망권 확보란 경부선 기차를 타고 기차 안에서 낙동강을 바라볼 때, 주택이나 근린생활시설 등이 가리지 못하도록 일체의 건축허가를 내어주지 않는 것을 말한다.

낙동강 조망권을 확보한다는 것은 정책이다. 헌데 이 친구는 정책을 넘어서 그 땅에 집을 지을 수 있기를 희망했던 것이며 그 희망은 10년이 지난 지금도 결국 이루어지지 않고 있다. 자신의 실력을 과신한 경우라고 해야 할까?

관리지역은 집을 지을 수 있다는 것이 정설이다.

실제로 관리자역이 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역을 막론하고 건축허가를 받을 수 있다.

그런데 제주도에 유난히도 많은 관리지역 중에서 지하수보호지역은 건축허가를 받을 수 있는 대신에 지하수를 사용할 수 없는 지역이다.(제주도에는 관리지역 중에서도 생태계보호 등급, 자연환경보존등급, 지하수보전등급이 붙은 토지가 유난히 많다.) 다시 말한다면 집은 지어서 살아도 되지만 물을 쓸 수 없다는 말이다.

집에 물이 없으면 사람이 그 집에서 어떻게 살 수 있을까?

이런 토지들이 제주도 자체에서 평당 4-5만원 하는데 주로 텔레마케팅을 이용하여 17-20만원씩 받고 매각하면서 관리지역임을 유난히 강조한다.

강의를 하다보면 그 동안 경매를 제법 했던 사람들도 부동산공법에 대하여 전혀 모르고 있어서 오히려 내가 당혹하는 경우가 많이 생긴다. 나는 이 정도는 당연히 알고 있으려니 생각하고 강의를 진행하는데 수강하는 사람들이 전혀 알아듣지 못하니 하나마나한 강의를 하고 있는 셈이 되는 것이다. 그러면서 기초가 없이 집을 지으려는 우리나라 부동산투자가들의 한 면을 보는 것 같아 씁쓸한 마음이 든다.

부동산공법을 안다는 것은 결국 지금 내가 사고자 하는 땅이 집을 지을 수 있느냐? 아니면 집을 지을 수 없는 땅인가를 판단하는 것이며 더 나아가서 본다면 어떤 형태의 집- 다시 말하면 단순한 주택을 지을 수 있는지, 아니면 빌딩을 지을 수 있는 지를 판단하는 일이다.

그러므로 오직 농사만을 짓기 위한 땅을 사려는 사람들은 굳이 부동산공법을 배우지 않아도 좋을 것이다. 그러나 부동산투자를 해서 부자가 되고 싶은 꿈이 있다면 부동산공법은 열심히 해야 하는 공부가 아니라, 의복과 식사와 같은 필수품이므로 반드시 알아야 하는 것이다.

4) 눈으로 봐도 알 수 있는 부동산공법

나는 거제도에서 현지에서 논밭을 펜션 단지로 만드는 토지개발사업을 하고 있으므로 거제도 사업부를 따로 두고, 우리 회사의 이사가 거제사업본부장을 겸하고 있다.

하루는 거제도에 좋은 땅이 매물로 나왔는데 사장인 내가 와서 보고 판단하고 매입하였으면 한다고 해서 현지에 가 보았다.

차를 타고 가면서 나는 차안에서 밖의 토지를 보며, 여기는 농업진흥구역, 여기는 관리지역, 여기는 농업보호구역일 것이라고 우리 회사 이사에게 설명을 하면서 갔더니, 토지의 용도에 대한 내 설명이 전부 그대로 맞으므로 동행하였던 중개사가 아마도 어이가 없었던 모양이었다.

중개사는 내게 이 농토들이 관리지역인지, 농업진흥구역인지, 농업보호구역인지 를 어떻게 국토이용계획확인원도 발급 받아보지 않고 알 수가 있느냐고 내게 물었다.

그러나 이것은 참 간단하게 알 수 있는 일이다.

우선 땅을 바둑판처럼 잘라놓고 농로와 물길을 낸 곳은 소위 경지정리사업을 한 농지로 이런 경우는 대부분 농업진흥지역이다.

농업진흥지역은 오직 농사만을 짓기 위하여 막대한 돈을 들여서 토목공사를 하고 트랙터 등 농기구가 다닐 수 있는 길을 만들고 농토에 물을 댈 수 있는 수로를 만드는데 많은 돈을 들인 구역이다.

그러므로 농업진흥구역 내에서는 농가주택을 제외하고는 다른 건축물을 짓기가 어렵고 앞으로 식량이 무기화가 될 수 있는 가능성에 대비하여 농업진흥구역은 실제로 다른 용도로 전용하기가 쉽지 않다.

(식량의 무기화: 가령 석유의 무기화가 되어서 산유국에서 우리나라에는 석유를 팔 수 없다고 한다면, 석탄을 때고 살면서 자전거를 타고 다니면 될 것이다. 그러나 공업으로 먹고 살겠다고 논밭을 전부 공업용지로 만든 다음 식량생산국에서 우리나라에는 쌀을 팔지 못하겠다고 식량의 무기화가 된다면  우리는 굶어 죽게된다.)

농업보호구역의 위치는, 농업진흥구역에 물을 공급하는 저수지는 반드시 있게 마련이고, 이 저수지 위에 논밭들은 대부분 농업보호구역에 들어간다. 옛날 골짜기에 만들어진 천수답이라고 하는 논, 밭들이 전부 농업보호구역에 들어가는 것이다.

그러나 농업진흥구역에 대비하여 농업보호구역은 투자한 공사비도 없고, 옛날부터 농사짓기가 힘든 땅이었으므로(소위 골짝 논 혹은 골짝 밭이라고 부르던 산골짜기에 있는 논밭) 농업보호구역은 건축을 할 수 있는 땅임이 원칙이다. 다시 말한다면, 농법보호구역에서는 집을 지을 수 있다는 것이다.

집을 지어서 사람이 산다면 허허벌판에 여름이면 농약냄새가 코를 찌르는 농업보호구역이 살기가 좋을 것인지, 아니면 산골짜기에 호젓한 농업보호구역이 더 살기가 좋을 것인지는 여러분이 생각해 보시기 바란다.

관리지역이란 옛날에는 준농림지역, 준도시지역이라고 하던 지역이다.

쉽게 설명한다면 면적이나 규모가 농업진흥지역에 알맞지 않는 산기슭의 땅이나, 농업진흥구역 주변에 자투리 땅들이다.

지금은 관리지역도 세분화하여 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 나누어 계획관리지역인 경우 100평의 땅 위에 1층의 면적을 40평까지 집을 지을 수 있으므로 거의 전용주거지역의 경우와 같으면서 아파트단지, 공장까지도 지을 수 있다.

그러므로 부동산공법에 대하여 어느 정도 기초만 알고 있어도 차를 타고 지나가면서 일일이 국토이용계획확인원을 번거롭게 발급받지 않아도 이 지역이 어느 용도의 토지인지 대충은 알 수 있는 것이다.

농사짓는 이외의 용도로 사용할 수 없는 농업진흥구역의 땅값이 제일 작을 것이라는 것은 우리들이 상식으로 알 수 있을 것이며 농업보호구역의 값이 좀 더 나갈 것이고, 관리지역의 땅값이 비쌀 것이며 관리지역 중에서고 계획관리지역의 땅값이 가장 비쌀 것이다. 라는 판단은 누구에게도 가능하다.

그러나 부동산공법 자체를 외면하고 공부하지 않으려 한다면 아마도 부자가 되기는 어려울 것이다.

부동산경매를 하면 시세차익만을 노리려는 폐단이 보인다. 대부분 경매하는 사람들은 이 물건이 시세는 얼마인데 최저가는 이만큼이니까 최저가로 사서 시세로 팔면 얼마가 남을 것이다. 는 생각들이 지배적으로 많은 것을 부인할 수 없을 것이다.

그러나 이런 식의 경매참여는 큰 재산을 모을 수 없다.

가령 예를 들어보자 2009년 7월 1일이면 경의선 복선전철이 되어 서울에서 문산까지 전철시대가 열리고 고양과 파주일대가 전철의 권역에 들어서게 된다.

지금의 시세가 파주의 전철역 1 킬로미터 되는 지점의 관리지역이 150-170만 원 정도 호가하고 있다. 그런데 이건 관리지역이고 농림지역의 농업진흥구역은 이 보다 훨씬 더 값이 떨어진다.

가령 여러분들이 전철이 들어온다고 해서 농업진흥구역의 토지를 매입한다면 절대로 바람직하지 못한 일이 될 것이다.

집을 지을 수 있는 토지는 아마도 지역적 호재에 따라 값이 많이 올라갈 가능성이 충분히 있을 것이다.

가령 지금 시세가 150만원 정도하는 땅을 경매로 120만원에 매입하였는데, 전철 개통과 더불어 사람들도 늘어나고 산업시설도 생기다 보니 땅값이 300만원이 되었다고 하는 경우는 수없이도 많이 있다.

부동산경매도 토지를 매입하기 위해서는 이런 사고로 접근해야 할 것이다. 그러나 농사만을 짓기 위한 땅은 땅값이 올라가는 것을 기대할 수 없다. 땅값이 비싸다고 농사가 더 잘되는 것은 아니기 때문인 것이다.

지금은 경기도 지사께서 경기도내의 농업진흥구역을 풀고 그 자리에 산업시설을 세우기 위하여 엄청난 노고를 기우리고 있으므로 그 결과가 심히 주목되나, 농업진흥구역은 결코 해제되기 쉬운 종목이 아니라는 점을 반드시 알아야 한다.

원칙적으로는 해당 지방자치단체에서 농업진흥구역을 해제하면 반드시 그 면적만큼 농업진흥지역을 새로이 지정해야 하는 것이 우리의 농업정책이다.

그러나 단지 전철역세권이 되는 경우에는 농업진흥지역을 풀지 않을 수 없으므로 지극히 예외적으로 풀고 있다.

그런데 아무런 이슈도 없이 무조건 농업진흥구역이 풀린다는 루머를 그대로 믿고 농업진흥구역에 투자를 한다는 것은 결코 잘하는 일이 아닌 것이며 앞으로 돈이 될 확률은 절대로 높을 수 없다는 점을 염두에 두어야 한다.