부동산 상식 지식

우리나라 부동산엔 관습법이 많다. 예외사항, 의외의 변수가 많은 결과다.

관례화 된 엽기적인 상식 또한 여러 군데에 포진되어 있어 예비투자자의 맘을 당황케 하곤 한다.

불법과 다른 정당화 된 탈법과 편법이 난무하는 부동산 세계 속에서

꼭 알아야 할 부동산 상식과 지식은 다음과 같다고 본다.

단지, 학문과 다른 지식이라는 판단을 하여야 할 터.

 

1. 땅의 환금화가 떨어지는 이유?

 

중간구입자(매입가), 매도가, 초기원가와의 확연한 차이가 문제, 걸림돌이다. 즉, 비싸서 문제이다!

수요자 눈에 확연히 비친다.

싸고 좋은 땅이 없어서 땅의 환금화는 큰 걸림돌을 맞는다. 싼 건 비지떡이요, 좋은 물건은 비싸게 마련이건만 수요자는 이기적인 욕심을 부린다.

수요자 눈에 확연히 들어온다.

정해진 가격이 없어 불안하다. 기준이 없다.(지상물에 비해 시장이 불안하다)

 

결국, 땅의 환금성은 가격이 문제점으로 드러나는 것이다.

수요자 입장에선 만족스런 가격을 원한다. 개성이 각양각색으로 다른 모양새의 수요자 입맛을 일일이 다 맞추어지기는 힘들 터.

환금성이 떨어진다는 사실은 매수자가 만족스럽지 않다는 뜻(수요자의 욕심). 가격과 개발사항에 대해서 말이다.

환금화 시간 단축을 위해 싸게 매입하는 습관을 들이자(인근 시세보다).

예) 50만원에 살 땅을 60만원에 매입한 자와 50만원에 살 땅을 40만원에 매입한 자의 차이는 차후에 잘 가려진다.

차이가 크다. 환금화에서 말이다.

환금성이 떨어진다는 것은, 매수자가 없다는 뜻.

 

아파트에 비해 땅이 환금화가 떨어지는 또 하나의 이유는,

가수요자가 많아서다.

아파트 = 주거목적+투자목적(지상물 이므로 '입주'가 가능하다)

땅 = 투자목적(입주라는 말이 통용 안 됨)

 

2. 대한민국서 완벽에 가까운 땅이란?

 

위정자 옆 필지 땅은 인기가 좋다.

지역 이장들에게 물으면 자세히 알 수가 있다.

매도 시, 아주 수월하다.

예) 내 땅은 노 전 대통령 땅 옆에 있다.

왜? '정치인 = 대단한 정보력 소유자' 이니까.

서울시장이 임기 중에 부동산 재산이 두 배 가량 늘었다는 말은 무엇을 의미하는가.

 

좋고 값어치 있는 땅?

투기꾼들의 투자처 옆의 땅.

단, 싸게 매입해야 하는 숙제를 안고 있다.

초보자는 위험! 고수에게나 통용.

 

3. 땅 매입 법?

 

틈새를 찾는다.

틈바구니, 틈새지역(時)에 투자한다.

예) 냉장고를 겨울에 매입한다(저렴하다).

난로를 여름에 매입한다(저렴하다).

 

땅, 수요자 별로 없을 때 매입하라.

 

선조 땅 가지고 있는 지주를 선택해 가격 흥정하라.

왜? 선조 땅은 원가가 없으니까.

최초의 가격은 아무도 모른다. 안다해도 형편없이 낮은 가격일 터.

선조 땅을 보유 중인 지주와 잘 타협하면 파격적인 세일 가격에 매입이 가능하다.

 

4. 지번 주의보!

 

땅 계약 할 때

계약서에 지번을 기록하는 것은 당연하다.

문제는,

차후에 발생한다.

등기부등본 상과의 지번이 다른 경우가 그것!

계약 시, 특약사항을 집어 넣자.

계약서 상에 지번과 등기부등본 상의 지번이 다른 경우, 전액 환불조치한다.

예를 들어,

서산시 대산읍 영탑리 11-1번지가 계약서 상의 지번이지만

등기부등본 상의 지번은 한끝 차이인 11-2번지가 나왔다 치자,

이것은 아주 위험한 경우이겠다.

사기꾼의 의도적인 수작! (보전지역 팔겠단 수작!!)

우리나라 부동산의 개발은 항시 보전녹지를 존재케 하니까.

자연녹지 옆에 있는 보전녹지가 그와 같은 경우이다. 일반주거지역 옆에도 보전녹지가 존재, 상존하는 경우도 발견된다.

다른 예로는,

비맹지 옆에 맹지가 붙어 있는 경우.

부자 옆에 빈자가 살지 말라는 법 없다.

 

5. 안 좋은 땅이 많이 존재하는 이유?

(좋은 땅, 돈 되는 땅을 보기 힘든 이유)

 

좋은 땅, 돈 되는 땅은 지주가 안 내놓고 더 기대를 걸고 보유하고 있기 때문.

주로 부자들이 좋은 땅을 보유 중이다.

만약, 빈자(현금 빈자)가 좋은 땅을 보유 중이라면 급하게 매도하겠지만

부자들은 급하게 내놓을 리 만무하다. 여유가 있기에 그렇다.

부자는 현금과 부동산을 함께 보유 중인 존재.

 

6. 주식과 부동산(땅)의 차이점은 무엇인가?

 

주식은 팔면 떨어지고(매도세)

매입하면 오른다(매수세).

땅은 팔아도, 사도 오른다. (자극하면 오른다).

왜? '거래수(호재거리)=상승세' 니까.

인기도가 급상승한다.

 

7. 부동산 거품이 일단 들어가면 안 빠지는 이유?

 

매도자(지주)가 가격 양보 절대 안 해서다.

손해 보고 부동산을 매도하는 부동산 주인은 거의 없을 터.

아니, 아예 없을 터.

 10년 전에 평창 땅을 5만원에 매입했다치자, 지금 2010년에 5만원에 매도할 수 있는 자가 어디 있겠는가.

 

8. 눈먼 땅은 위험?

 

맹지를 눈먼 땅이라고 하지만,

매입코자 하는 내 땅을 못 찾을 정도라면, 그 위치라면 매입을 포기하라.

땅 찾기 수월한 땅을 매입하라.

왜? 차후에 되팔기 좋아서다.

나중에 그 땅을 살 사람도 찾기 수월할 거 아닌가.

땅 매입은 아주 고생스럽게 매입해야 나중에 편하게 되팔 수 있는 법이다.

 

9. 언론의 힘은 좋지만, 호들갑은 조심.

 

예컨대, 언론에서 강원 횡성이 뜬다는 뉴스가 나왔다 치자,

마치 횡성 전체가 뜨는양 호들갑을 떤다. 지주도 언론과 호흡을 맞추어 땅값 거품을 일게 만든다.

개발은 절대 국지적이라는 사실을 명기하기 바람.

 

10. 현장 가기 전에 준비할 사항 -

 

권총(부동산 노하우 습득한 상태) + 총알(여유자금) + 정신력(목표점, 표적 정하기) = 발사!(투자)

표적에 명중하기 위해선 현장에 아주 잘 익숙해져야 한다.

 

메모지와 사진기 소지(메모사항 - 정확한 현장 위치와 땅 위치, 주위여건, 도로여건을 찍는다)

현장 길라잡이의 설명을 집중적으로 경청한다.

인접성, 연결성을 이해한다.

도미노이론을 마스터한다.

예컨대, a라는 아파트 값이 2천만원 오르면 옆의 b아파트 역시 미동한다. 그 옆의 c땅도 미동한다.

이러한 연결성, 인접성을 현장에 가는 동안에 이해하는 작업이 현장학습 공부 중에 아주 중요한 대목이다.

옆, 옆... 옆... 마치 도미노 현상처럼 가격에 흔적을 남긴다.

어떤 때는 격동적으로, 다른 때는 조용히 말이다.

길라잡이가 운행 중에 주위 설명을 할 때

경청하여야 한다.

길라잡이가 보여 줄 그 자체의 땅만 봐서는 안 된다.

미래, 잠재성을 발견할 수 없어서다.

그러므로

땅, 부동산은 연계성, 연설성이 중요한 것이다.

현장답사는 부동산의 연결성, 즉 도로를 보는 것이다.

미래가 안 보이면 투자 안 하면 그만이겠다.

열번이고 보일 때까지 다녀오라.

열번찍어 넘어갈 나무 많다.

 

11. 땅 구입 단계

 

미시적(구체적)에서 거시적(개발청사진)으로 가는 단계를 밟는다.

 

1단계 - 내 땅, 매입코자 하는 땅 주위의 지목의 다양화를 본다. 도로상황도 덩달아 볼 수 있다. 내 땅 주위의 지목이 전, 답, 대지, 창고용지, 공장용지 등 다양한 지목으로 형성되어 있다면 투자 결정하라.(미시적) 

2단계 - 용도지역과 규제사항 체크(미시적)

3단계 - 거시적 개발 이슈(국가나 지자체서 시행하는 개발사항을 체크한다)

 1단계와 2단계는 아주 많이 중요하지만

3단계는 그다지 중요치 않다.

왜? 1단계와 2단계는 재산권 형성(나의 일)에 꼭 필요한 것이지만

3단계는 내가 하는 일이 아니기 때문.

 

12. 부동산을 되파는 방도 중 하나.

 

되팔 때 매수자에게도 차후에 되팔 수 있는 나만의 노하우를 가르쳐주라.

교육을 시켜주라. 사육을 시키지 말고.

매수자가 감동을 할 터.

고객감동!

 

13. 땅 투자 시 ; 돈 + 시간(알아보는 시간은 길게) + 노력(공부 등)이 필요하다.

... 리스크도 생각하라.

리스크 생각 안 하는 땅 투자는 차조심 안 하고 길 걷는 행위.

 

14. 부동산 투자의 타이밍은 언제?

 

여유 있을 때가 모든 부동산 투자 시점이니라.

부동산 전문가나 정부서 지금이 투자시점이라고 말할 때가 아주 위험하다.

특히 정부가 투기를 조종하는 경우가 있어 대단한 주의가 필요하다.

대출로 올인하는 경우가 비일비재하다.

일기예보 = 부동산 전문가의 말

 

15. 부동산 매입 시, 찾아야 할 것 - 단점(최소비용으로 매입하기 위해)

부동산 매도 시, 찾아야 할 것 - 장점(최대비용으로 매도하기 위해)